从时间维度看我国建筑装饰行业大致可分为五个时期：

表一

装修行业分类

数据来源：国家统计局，中国建筑装饰协会，广发证券发展研究中心

① 起步期 ：

1997年我国正式颁布《中华人民共和国建筑法》，建筑装饰行业开始起步，此时该领域已拥有具备相关技能的施工个体与团队。

② 快速爆发期 ：

1998年福利房取消、住宅货币化后，公司形式的装修产业逐渐形成。2007年，即金融危机爆发前，中国建筑装饰行业总产值为1.65万亿元，其中家装部分达0.9万亿元，公装部分达0.75万亿元。2000~2007年，家装产值复合增长率持续高于20%，公装产值复合增长率达14%左右，行业处于快速爆发期。如今的建筑装饰行业龙头金螳螂和贴面板行业产销龙头兔宝宝均在这一时期成功上市。

③ 调整期：

2008年全球金融危机使得我国家装行业受到较大影响。2007~2009年中国家装总产值的复合增长率为0%，而公装行业因国家基建设施投资的扩张，总产值增速在这一时期达20%以上。这一时期标准化程度和资源壁垒较高的建材型龙头企业逐渐形成，东方雨虹与罗莱生活在此期间上市。

④ 全面发展期：

2010~2014年我国公装行业增速逐渐放缓，总产值复合增长率回落至9.45%，而家装行业总产值复合增长率则回升至10%。在宽松的宏观环境下，中国家装市场迎来了强复苏阶段。亚厦股份、广田集团等企业均在这一时期上市，不断为中国建筑装饰行业的发展带来新动力。

⑤ 成熟期：

2015年后，我国装修行业进入成熟期。此时房地产市场收紧，家装行业年复合增长率小于10%，公装行业年复合增长率也保持在7.4%左右。传统建筑装饰迎来革新，装配式装修、互联网家装等概念不断涌现，O2O、电商引入家装，定制、整装等概念逐渐兴起。更多类型的龙头企业上市，行业集中度有所上升。

图一

中国建筑装饰行业发展阶段

根据亿欧智库整理的数据，2009~2019年我国装修行业的总产值由1.99万亿元增至 4.56万亿元，年复合增速达8.65%；其中家装总产值由0.89万亿元增至2.24万亿元， 公装总产值由1.10万亿元增至2.32万亿元。受益于城镇化进程推进、消费结构升级和二次装修需求逐步释放，装修行业市场空间仍将维持增长态势。

图二

中国装修行业总产值

图三

中国装修行业细分市场总产值

图一至图三数据来源：

亿欧智库，德勤装饰，广发证券发展研究中心

公装市场增速逐渐放缓，行业规模趋于稳定

公共建筑装饰的涵盖范围较广，包括办公场所、商业区域及基础设施等。其中，办公场所主要为写字楼，商业区域主要为商业中心、酒店、营业类场所等，基础设施建筑主要包括卫生场所、教育场所、文化场所、国家机构等。根据亿欧智库和德勤装饰的数据：

（1）2002~2009年，公装行业处于加速扩张阶段。自2008年“四万亿”计划后，总产值增速于2009年达到25%，处于历史高位。这主要是由于我国举办北京奥运会、上海世博会等大型国际活动，新建和改建了大批体育场馆、会展场馆，同时带动酒店、机场、剧院等设施的批量建设和改造，使得公装市场出现了较快增长。

（2）2010年后，公装市场总产值增速逐渐放缓，但市场体量仍处于上升阶段；2019年行业总产值达到了2.32亿元，同比增速为6.42%，预计2020年总产值达到2.40万亿元。

图四

中国公装行业总产值

数据来源：亿欧智库，德勤装饰，广发证券发展研究中心

家装市场增速提升，软装市场提速明显，家装建材市场增长相对平稳

随着我国房地产行业的快速发展，家装成为了近年来建筑装饰行业中热度较高的细分市场。根据亿欧智库的数据，2020年家装市场总规模约为3.54万亿元，5年间复合增长率超过11%。家装市场可分为硬装市场和软装市场，硬装市场主要由建材市场和服务市场组成；其中，建材市场/软装市场/服务市场的规模分别约为1.06/1.59/0.88万亿元，5年间复合增长率分别为5.5%/15.5%/11.1%。可以看出，中国软装市场的增速高于硬装市场，其复合增长率也大于硬装市场；而在硬装市场中，服务市场的增速高于建材市场，其复合增长率也大于建材市场5.6pct。

图五

中国家装市场（含软装）规模及复合增长率

数据来源：亿欧智库，广发证券发展研究中心

传统家装产品和服务具有标准化程度低、消费频次低、重服务和体验等特征。相比服装产品，家装更加重视消费前后的服务体验；而相比化妆产品，家装行业小公司更多，产品标准化较低，导致中国家装行业在成长阶段呈现自然分化、碎片发展、整体集中度较低的特征。

图六

家装产品特性对比

数据来源：广发证券发展研究中心

家装行业中，产品标准化程度、产品体积、落地服务程度和技术门槛等因素决定了业内格局。木材、涂料、防水材料等标准化程度和技术门槛较低的硬装市场，规模小、集中度低；电视、冰箱、厨电、洗衣机等技术门槛高的市场，集中度相对较高，但市场规模因参与公司数量少、产品单价高等因素而受到限制；家具、橱柜、家纺等软装市场的技术门槛较低，各参与公司进出市场相对容易，因此整体集中度低，但规模超过了硬装领域和家电领域。

图七

家装市场规模及市场集中度

数据来源：中国建筑装饰协会，广发证券发展研究中心

扩张困局：市场大而散，龙头公司市占率不足

前文提到，目前我国装修行业总产值超过4万亿元，而营业收入排名前三的龙头公司 市占率仅为1.5%左右，且提升速度较为缓慢。因此，装修行业的竞争十分激烈，市 场处于分散状态，一度维持着“大行业，小公司”的总体格局。

图八

我国装修行业龙头公司市占率

数据来源：上市装修公司年报，亿欧智库，广发证券发展研究中心

装修行业过于分散、进而使业内公司深陷扩张困局的原因在于传统装修产品非标准化和公司管理半径小。传统装修方式过于显著的个性化特征使得装修产品难以标准化，在公司有限的管理半径下：

（1）采取直营模式虽然可以保证品牌质量，但市场扩张速度将受到管理人员和资金方面的限制，难以快速做大规模。

（2）采取加盟模式虽然可以相对加快扩张速度，但容易出现产品质量不达标或加盟商绕过合同私自接单的情况，依然无法满足公司扩大有效市场规模的需求。

传统装修暴露缺陷，行业面临发展难题

我国传统装修的业务模式大多还停留在湿法施工阶段，传统的手工操作方式仍主导着装饰过程，且由于作业手段原始、分工方法混乱，我国装修行业始终缺乏统一的硬性标准。随着科技进步和物质文化水平的提高，人们对生活与工作环境的要求已经从生存型、功能型向舒适型转变。在此背景下，传统装修的诸多缺陷逐步显露，我国装修行业发展将主要面临四个方面的难题：

① 人工成本不断增长

传统装修行业属于劳动密集型行业，行业的发展在很大程度上受制于劳动力的发展。近年来，我国人口增速放缓、老龄化程度加剧，廉价劳动力已不再成为我国工业、制造业的核心优势，随之而来的是劳动力数量的不断下降和人工成本的不断增长。根据国家统计局发布的《2019年农民工监测调查报告》，2019年从事建筑行业农民工数量的占比为18.6%，同比下降0.5pct；该行业农民工月均收入为4567元，此项指标在近年来一直维持向上增长的趋势，与2010年相比该收入已增长超过134.69%，远超批发零售、住宿餐饮、交通运输等行业；50岁以上的农民工比例在不断攀升，人口老龄化以及渗透到一线的技术工人层面。

图九至图十二数据来源：

亿欧智库，德勤装饰，广发证券发展研究中心

② 装修质量良莠不齐

近年来针对空鼓、漏水、发霉、开裂、脱落等装修质量的投诉不断上涨，传统装修的绝大多数工序都由建筑工人手工作业完成，导致装修质量极不稳定：

①由于有水房间地面的防水层在人工铺装时操作方法不正确，管根、柱根防水处理不细，导致防水层、防水构造受破坏，产生了卫生间、厨房地面的渗漏问题。

②混凝土构件在人工堆放时，支撑垫木不在一条垂直线上，产生拉应力，从而产生构件裂缝，问题构件在装修装配时，由于人工检查无法做到绝对的细致，容易造成装修隐患。

图十三

装修质量问题——发霉

数据来源：齐家网，广发证券发展研究中心

图十四

装修质量问题——漏水

数据来源：装修快车网，广发证券发展研究中心

③ 能耗污染难以解决

当前阶段我国传统建筑装修污染所产生的危害，主要体现在环境污染和声污染两大类。环境污染包括空气污染、材料污染、光污染、水源污染、排放污染；其中，空气污染主要来自于建筑材料挥发，材料污染主要指废弃材料带来的污染。噪声污染则发生在装修过程中。根据《建筑垃圾资源化项目财务分析报告》的数据，近年我国建筑垃圾的年度排放总量约为15.5~24亿吨，约占城市垃圾的40%；建筑业二氧化碳排放量占总排放量的35%，造成了严重的生态危机。长期以来，因缺乏统一完善的建筑垃圾管理办法，缺乏科学有效、经济可行的处置技术，建筑垃圾绝大部分未经任何处理，便被运往市郊露天堆放或简易填埋，存量建筑垃圾已达到200多亿吨。

图十五

建筑装修垃圾堆积

数据来源：无忧装饰建材网，广发证券发展研究中心

图十六

建筑装修光污染

数据来源：北京化大阳光官网，广发证券发展研究中心

④ 人体健康易受损害

在装修过程中和装修验收后的一段时间内，对人体健康易造成损害的室内环境污染主要来自装修材料、建筑材料、板材等释放的有害气体。这些有害气体在平日难以察觉，但却会对人体的皮肤、呼吸道、内脏等器官造成严重的、不可逆的损害。根据中国室内装饰协会环境检测中心的数据，我国室内装修污染造成的死亡人数每年高达11.1万人，平均每天有304人死于装修后的室内污染；我国建筑装饰协会经数据分析得出，新房甲醛平均超标率为70%~80%；清华大学建筑环境检测中心分析表明，上海、北京、南京、广州、济南、杭州、西安、重庆、成都九大城市中室内因建筑装修空气污染严重，北京、济南、广州、西安室内甲醛超标率高达80%。

图十七

装修过程室内污染来源图（1）

数据来源：站酷官网装修板块，广发证券发展研究中心

图十八

装修过程室内污染来源图（2）

数据来源：北京化大阳光官网，广发证券发展研究中心

行业变革：装配式装修提升工业化水平，干法施工有效解决装修行业瓶颈

装配式装修是采用干法施工，将工厂生产的装饰部品在现场组装的装修方式，以标准化、信息化和工业化手段实现装饰部品的有机连接。简单来讲，装修公司先在工厂预制好内隔墙板、顶板基层和面层、地面板层等专业组件，再运到装修现场进行组装嵌挂。

一套成熟的装配式装修整体解决方案包括八大系统：集成卫浴系统、集成厨房系统、集成地面系统、集成墙面系统、集成吊顶系统、生态门窗系统、快装给水系统及薄法排水系统，具有标准化设计、工业化生产、装配化施工、信息化协同四大主要特征。

图十九

装配式装修解决方案八大系统

数据来源：站酷官网装修板块，广发证券发展研究中心

图二十

装配式装修四大主要特征

数据来源：BIM 建筑网，广发证券发展研究中心

工业化的优势在于通过均质化扩张实现成本的降低，这在一定程度是以牺牲个性化为代价的。然而网络技术和BIM技术（建筑信息模型）、VR、3D打印等现代技术的发展为装配式装修提供了帮助，使得业主对个性化需求的张扬不再为标准工业化生产所完全压制。

装配式装修的核心在于标准化集成，包括各专业间数据的集成、部品部件组合的集成等。通过BIM技术，装修公司可实现设计施工一体化，快速建立内装模型，利用可视化功能直观地表现设计意图，根据客户要求做出修改，减少沟通成本；其次，在采购物料方面，通过对工程量的统计可生成装修部品采购目录，实现成本可控；此外，利用BIM技术进行装修施工模拟，可以提前发现并解决可能出现的问题，优化施工方案；最后，BIM技术加强了环节间信息的流动与共享，提升成本管理和运维管理能力。

图二十一

BIM 技术在装配式装修全过程的应用

数据来源：《BIM技术在装配式内装全过程中的应用探索》（胡蕴洁等，2018），广发证券发展研究中心

作为装配式装修的重要载体，装配式建筑契合“碳中和”政策，相比于传统建筑，其在作业方式、施工周期、资源消耗、环境影响和工程安全与质量等方面均具备优势。

表二

传统浇灌式建筑与装配式建筑对比

自2016年开始，国家不断出台相关政策以推广装配式建筑，地方政府也相继设立明确的渗透率目标，促进建筑业转型升级。具体来说，多数省份都设立了在2025年达到30%以上渗透率的目标；而在江苏等经济发达的省份，其所要求的比例达到50%。政策推进下，装配式建筑渗透率得到明显提升。根据住建部的数据，全国装配式建筑新开工面积由2015年的7260万平方米上升至2020年的63000万平方米，五年复合增速约为54%；占新建建筑面积的比例由2.7%升至20.5%，完成了《“十三五”装配式建筑行动方案》确定的到2020年达到15%以上的工作目标。装配式建筑的持续渗透为装配式装修提供了发展的土壤，也为装修行业的革新奠定了空间基础。

表三

2015~2020 年装配式建筑渗透率情况

装配式建筑发展至今，已经形成了一套完整的集成系统，主要分为外围护系统、主体系统与内装修系统三大板块，可以将其概括为：装配式结构+装配式装修=装配式建筑。这是装配式装修得以协同发展的基础。

图二十二

装配式建筑集成体系

在国家对于装配式建筑的评价体系中，内装修部分的分数占比达40%，奠定了装配式装修在行业增量市场中的重要地位。国家2018年发布的《装配式建筑评价标准》规定，装配式建筑装配率不应低于50%，且评分合格的门槛为60分；根据相关评分体系，建筑主体结构与围护墙板块的满分为60分，内装部分满分40。若单纯依靠非内装板块得到合格的分数，则需要超过80%的装配率，技术门槛和相关成本相对较高。因此，在我国目前建筑主体结构装配化率较低、且标准直接规定装配式建筑宜用装配式装修的背景下，发展装配式装修成为了装配式建筑达标的重要方式。随着装配式建筑新开工面积的持续增长，装配式装修有望成为装修市场中的重要增量。

表四

装配式建筑评分表

短期趋势：装配式装修契合B 端市场

相比于C端业务复杂的个性化要求及较小的单位体量，B端业务简洁而标准，且具备较大的单位规模，与目前相对处于发展初期、注重标准化和规模化生产的装配式装修更为契合。因此，在中短期内，装配式装修将主要与下游的B端产业进行协同发展、彼此赋能。具体来说，包括保障房、公租房、人才公寓、医院、连锁精品酒店、高品质住宅等领域。

以保障房为例，近日，央视《新闻联播》重磅发声：今年保障性租赁住房建设数量将翻番，40个城市计划筹集建设保障性租赁住房190万套。

2022年两会的政府工作报告指出，继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。在地方两会工作报告中，2022年重点任务均强化部署保障性租赁住房建设。“大力增加保障性租赁住房供给”“加快发展长租房市场”被住建部列为2022年工作重点，并提出“6个落实”，包括落实好土地支持政策、落实审批流程再造和简化、落实中央补助、落实税费优惠政策、落实水电气价格政策以及金融政策。如上海市政府工作报告指出，2022年将建设筹措17.3万套(间)，2021年-2022年计划建设筹措保障性租赁住房24万套（间），完成“十四五”目标总量的一半以上；北京市政府表示，2022年计划筹建15万套（间）；浙江省2022年将筹建30万套；江苏省新开工(筹集)14.8万套(间)、基本建成7.3万套(间)；河北省将筹建4.5万套，等等。此外，浙江、深圳、西安、济南等省市也在相关文件中公布了“十四五”时期保障性租赁住房年度供应计划。

长期趋势：VR&AR+大数据分析助力装配式装修渗透C 端市场

相比于B端，C端零售市场的总空间广阔、毛利率更高，长期来看将是业内公司竞争的关键领域。目前，装配式装修在C端的渗透率较低，多应用于中高档的精品住宅，主要是因为：

（1）成本痛点：即便拥有多项费用节省，但目前装配式装修的整体直接成本依旧高于传统装修方式；在中高端精品住宅中，装修费用占比较低，户主的价格弹性小于普通住宅户主，因此装配式装修才可在当下渗透至该领域。（2）定制痛点：C端客户的个性化要求繁多，短期内装配式装修非标准化部件的定制成本过高，定制能力尚无法全面满足市场需求。

随着B端市场逐步推广，辅以VR、AR和大数据分析等技术不断发展，长期视角下装配式装修有望解决上述痛点，渗透C端市场。首先，装配式装修在中短期内起步于B端，业内公司得以扩大规模、积累经验、降低成本、提升定制非标准化部件的硬实力，在市场中解决成本痛点，并为解决定制痛点奠定基础。其次，应用VR和AR等可视化交互技术能够具现样板间的整体场景，让C端客户深度参与家装设计的过程并与装修公司竞合制定方案，从而满足其多元的个性化需求，初步解决定制痛点。最后，大数据分析可以帮助公司在众多个性化方案中寻得共性，在广阔的市场背景下实现非标准部件的规模生产，降低定制成本，进一步解决定制痛点。